2009年，物流業(yè)成功擠掉房地產(chǎn)業(yè)，搭上了十大振興產(chǎn)業(yè)規(guī)劃的末班車。然而，這次“偶然”的出局，并沒有將房地產(chǎn)業(yè)的氣焰真正打壓下去。
    2010年，在多種因素影響下，一些原本擅長于住宅和商業(yè)開發(fā)的房地產(chǎn)商，轉(zhuǎn)投物流地產(chǎn)領(lǐng)域。一座座由地產(chǎn)商主導(dǎo)的物流園區(qū)，相繼進入規(guī)劃建設(shè)期。
    物流業(yè)受到關(guān)注，“物流園區(qū)熱”興起，自然值得業(yè)內(nèi)外高興。但近年來，地產(chǎn)商多以物流為名進行商業(yè)項目和住宅項目開發(fā)，致使物流園區(qū)“本末倒置”或“空有其名”，業(yè)內(nèi)人士不由得開始擔(dān)心——這種近于投機的行為，是否會愈演愈烈呢？
● 富力“豪賭”
    今年3月30日，與廣州白云國際機場貨站隔鄰的富力空港物流園公用型保稅倉、出口監(jiān)管倉正式掛牌，項目占地面積超過2200多畝，總規(guī)劃倉儲面積100萬平方米，富力地產(chǎn)為此計劃投資額高達30億元，這被人比作是“豪賭”。
    富力高層公開表示，物流產(chǎn)業(yè)將是集團多元化拓展地產(chǎn)業(yè)務(wù)的一個方向，并宣稱“下一步我們將在政府支持下申請綜合保稅區(qū)。爭取在工業(yè)地產(chǎn)方面做到更高的層次。”據(jù)了解，去年10月，國內(nèi)大型貨倉式連鎖超市好又多物流配送中心已落戶富力空港物流園，目前******的租賃方是中國煙草。
    物流產(chǎn)業(yè)潛力巨大，被認(rèn)為是包括富力在內(nèi)的地產(chǎn)商投資物流園的重要因素。知名房地產(chǎn)服務(wù)及投資公司仲量聯(lián)行在日前報告中指出，由于整體經(jīng)濟形勢向好，市場的復(fù)蘇加快，零售商對珠三角物流園的租務(wù)需求明顯活躍，未來地產(chǎn)開發(fā)商投資物流園將成趨勢。
    點評：從目前情況看來，許多開發(fā)商看重的是物流園區(qū)投資回報相對穩(wěn)定，風(fēng)險偏小。同時，他們也應(yīng)清楚地意識到，物流園、產(chǎn)業(yè)園等建設(shè)周期往往長達4~5年，投資回報周期則會更長。更善于與政府溝通和項目管理的住宅開發(fā)商，大多缺乏物流園的操作經(jīng)驗，必須對相關(guān)的產(chǎn)業(yè)有深入了解。目前相較主營業(yè)務(wù)，富力的物流業(yè)務(wù)只是起步階段，其賴以生存的規(guī)模化及穩(wěn)定租金等利潤來源無法保障，30億元投資后面，也潛藏著許多風(fēng)險。
● 引發(fā)猜想
    就在一些人為富力地產(chǎn)的“豪賭”能否得到相應(yīng)回報而憂心的時候，富力方面卻是信心滿滿。富力相信，在廣州市謀求亞洲現(xiàn)代物流中心的大背景之下，自己將會獲得一些政策上的扶持位置優(yōu)越。在地理位置和倉庫租金方面，富力空港物流園也占有優(yōu)勢。
    來自富力的“樂觀”情緒，則被一些人解讀為可進可退狀態(tài)下的自然反應(yīng)。因為一般地產(chǎn)商往往通過拿工業(yè)用地為名，再做相應(yīng)的配套設(shè)施，占地后轉(zhuǎn)型做商業(yè)地產(chǎn)。實際上，“他們已經(jīng)為自己留好了后路”。
    難道富力地產(chǎn)聲勢浩大的投資于空港物流園，真的是醉翁之意不在酒？外界的質(zhì)疑，并不無道理。有人發(fā)現(xiàn)，在富力的金港城工業(yè)園區(qū)中，只有一個占地27.36萬平方米的物流中心，其余計劃開發(fā)的都是商業(yè)或住宅產(chǎn)品，其中住宅樓的占地面積約為50多萬平方米，辦公樓的面積則為31.92萬平方米，在工業(yè)園里，工業(yè)產(chǎn)品的比例反而是最低的。
    點評：在未知的風(fēng)險面前，富力真的能心無旁騖嗎？業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，大型物流園區(qū)，不可避免要進行配套住宅和生活區(qū)的建設(shè)，物流地產(chǎn)的核心，在一些地產(chǎn)投資者眼里，就在于以物流的概念從政府那里拿到價格低廉的土地，并以發(fā)展物流配套建設(shè)而進行包括住宅在內(nèi)的綜合開發(fā)，這種持久獲利的方式才是地產(chǎn)商們最看重的。30億元“豪賭”，并沒有使人們堅信其投身物流的決心，反而引發(fā)了更多猜測。
● 前車之鑒
    地產(chǎn)商投資物流園，之所以受到質(zhì)疑，這與之前許多“走偏”的案例有關(guān)。如現(xiàn)在的“北京物流港”，似乎只是某商業(yè)樓盤所在地，物流區(qū)位于何處？則很少有人清楚。實際上，早在多年前，在得到有關(guān)部門批準(zhǔn)后，北京物流港規(guī)劃就已作出修改，占總面積三分之一的物流部分被遷往了北京六環(huán)之外。
    2002年底，由京泰集團、香港嘉里集團、華遠(yuǎn)地產(chǎn)、SOHO中國等共同合作的重大項目落戶北京東南四環(huán)。這一被稱為“北京物流港”的大工程，憑借110億元的總投資和“中國******物流基地”的光環(huán)，立時引起廣泛關(guān)注。
    然而，現(xiàn)在回頭再看，京城商業(yè)、物流業(yè)、地產(chǎn)業(yè)四大知名品牌的合作，更像是一次“合謀”。按計劃，京泰集團與SOHO中國合資，嘉里集團與華遠(yuǎn)地產(chǎn)合資組建兩個公司分別負(fù)責(zé)一半地塊的規(guī)劃設(shè)計與開發(fā)。但在其住宅開發(fā)項目率先啟動后，物流項目卻遲遲不見動作。反倒是一年后，有關(guān)部門做出了物流外遷的決定，理由是物流港建成后將有大量載重卡車24小時往來，這將會加重京津塘高速路的負(fù)擔(dān)，進而影響亦莊和東南區(qū)域居民的生活。
    至此，一座剔除了物流部分的“物流港”進入紅紅火火的建設(shè)期。
    點評：以“物流”為名進行商業(yè)和住宅項目開發(fā)，這似乎已經(jīng)成為房地產(chǎn)商慣用的手段之一。例如，2005年以來先后拿下一系列物流地產(chǎn)概念性地塊的地產(chǎn)大亨珠江集團，在區(qū)位選擇上，實際早已為未來的商業(yè)開發(fā)做好了準(zhǔn)備。
    只是，像北京物流港這樣，在開工建設(shè)一年之后，以影響周圍居民生活的理由，將原定規(guī)劃修改，進而將物流部分全部外遷的情況，卻并不多見。也許，我們并不能怪有關(guān)部門之前考慮不周、規(guī)劃失誤或是反應(yīng)過于遲鈍；只能抱怨說，那些早就想將大塊土地挪做他用的有關(guān)各方，顯得過于 “急迫”了。但愿現(xiàn)在正爭相涌入物流園區(qū)的地產(chǎn)大佬們，以此為戒，在投資建設(shè)時能夠更多些誠意。

責(zé)編：蒯文華